民泊運営代行の費用相場は？手数料の仕組みと安く抑える5つの方法

「民泊の運営代行を頼むと、結局いくらかかるのか」——自宅以外の物件で民泊を始めようとしている人や、自主運営に限界を感じている人が、まず知りたいのはこの点でしょう。代行手数料は「売上の○%」と一言で語られがちですが、実際に手元に残る金額は、手数料率だけでは決まりません。
同じ「20%」でも、何に対する20%なのか。清掃費やリネン代は別なのか。水道光熱費や備品の購入費は誰が負担するのか。解約したいときは何か月前に通知が必要なのか。こうした条件の違いで、年間の支払額は10万円単位で変わります。
さらに見落とされやすいのが、家主不在型の新法民泊では、運営代行の「範囲」そのものが法律で決まっているという点です。住宅宿泊事業法は、一定の場合に住宅宿泊管理業務を登録業者へ「全部」委託することを求めており、「清掃だけ外注して残りは自分で」という切り分けはできません。逆に、法律が委託を求めていない業務を見極めれば、費用を抑える余地も見えてきます。
この記事では、民泊運営代行の費用相場と料金体系を整理したうえで、法令上の委託範囲、契約書で確認すべき費用項目、国の調査から見える品質の差、そして2026年の規制強化が費用に与える影響までを解説します。法令・制度・統計に関する記述には、国および自治体の公式資料を出典として明記しました。
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民泊運営代行の費用相場【結論】

先に全体像を示します。民泊運営代行の費用は、大きく「初期費用」「代行手数料（報酬）」「実費（清掃・リネン・光熱費など）」の3層で構成されます。

※手数料率・初期費用の目安は、各社の公開料金や業界メディアの情報をもとに編集部で整理したものです（2026年10月時点）。地域、物件タイプ、委託範囲によって大きく変わるため、必ず見積もりで確認してください。
なお、AirbnbやBooking.comなどの予約サイト（OTA）に支払う手数料は、運営代行費とは別にかかります。代行手数料が「OTA手数料を差し引いた後の入金額」にかかるのか、「差し引く前の売上」にかかるのかも、総額を左右するポイントです。

料金体系は3タイプ

市場では売上連動型が主流ですが、国土交通省が公表している「住宅宿泊管理受託標準契約書」は、委託業務の報酬を「月額○円」と記載する書式になっています。料金体系は当事者の合意で決めるものであり、どれが正解ということはありません。大切なのは、方式ごとに費用がどう増減するかを理解したうえで比較することです。
出典：国土交通省「住宅宿泊管理受託標準契約書」／国土交通省「住宅宿泊管理受託標準契約書（コメント付き）」（PDF）

同じ「売上の20%」でも支払額は変わる

売上連動型で必ず確認したいのが、手数料の計算の基礎となる「売上」の定義です。代表的なパターンは次の3つです。
 

• 宿泊料のみを基礎にする
• 宿泊料に、ゲストから受け取る清掃料を加えた額を基礎にする
• OTA手数料を差し引く前の総額を基礎にする

 
たとえば月平均の宿泊料が30万円、ゲストから受け取る清掃料が合計4.8万円の場合、料率20%なら「宿泊料のみ」で6万円、「清掃料込み」で6万9,600円です。差は月9,600円、12か月換算で11万5,200円。料率の数字が同じでも、定義が違えば年間で10万円以上の差がつくことがあります。見積もりを比較するときは、計算の基礎を同じ条件に揃えてください。

参考：賃貸住宅の管理料と比べると

不動産の管理委託料と聞いて、賃貸住宅の管理料を思い浮かべる人もいるでしょう。国土交通省が2026年3月に公表した調査報告書によると、賃貸住宅の受託管理では、報酬を月額家賃に比例させる方式が78.2%を占め、報酬水準は家賃の「4〜5%未満」が38.0%、「5〜6%未満」が32.9%に集中しています。
民泊の運営代行がこれより大幅に高い料率になるのは、業務の頻度と範囲がまったく違うためです。宿泊者が入れ替わるたびに清掃・リネン交換・鍵の受け渡し・本人確認が発生し、深夜早朝を問わない苦情対応や、外国語でのゲスト対応も求められます。料率の高さだけで割高と判断するのではなく、何の業務に対する対価なのかを分解して見ることが大切です。
出典：国土交通省「令和７年度不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書」（2026年3月・PDF）

運営代行費の中身を「業務」ごとに分解する

運営代行の見積もりを正しく比較するには、手数料に含まれる業務を一つずつ分解する必要があります。その際に役立つのが、「法律上の住宅宿泊管理業務に当たるかどうか」という切り口です。
住宅宿泊事業法でいう住宅宿泊管理業務とは、法第5条から第10条までの業務（宿泊者の衛生・安全の確保、外国人宿泊者の快適性・利便性の確保、宿泊者名簿の備付け、周辺地域への悪影響の防止に関する説明、苦情等への対応）と、届出住宅の維持保全に関する業務を指します。一方、予約サイトへの掲載や価格調整、写真撮影、レビュー返信といった集客・収益向上の業務は、この範囲に含まれません。

出典：観光庁「管理業務の委託について｜民泊制度ポータルサイト」／観光庁「事業者の業務[1]｜民泊制度ポータルサイト」
この分解が重要なのは、次の章で見るとおり、家主不在型の新法民泊では「該当」の業務を自分の手元に残せないからです。反対に「該当しない」業務は、自分で行うか、別の会社に任せるかを選べます。

家主不在型の新法民泊は「管理業務の全部委託」が法律上の前提

住宅宿泊事業法にもとづく民泊（新法民泊）では、次のいずれかに当てはまると、住宅宿泊管理業務を国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません。
 

1. 届出住宅の居室の数が5を超える場合
2. 届出住宅に人を宿泊させる間、事業者が不在となる場合

 
ここでいう「不在」の判断は厳密です。生活必需品の購入など日常生活上の一時的な外出は除かれますが、その時間は原則1時間、事情がある場合でも2時間程度までとされています。仕事などで継続的に長時間家を空ける場合は、一時的な不在に当たりません。自分が住んでいない物件で民泊を営むなら、ほぼ確実に委託義務の対象になると考えてください。
なお、事業者自身が住宅宿泊管理業者の登録を受けており、自ら管理業務を行う場合は委託不要です（後述）。

「清掃だけ外注」は認められない

委託義務がある場合について、観光庁は次の点を明確にしています。
 

• 管理業務は一の住宅宿泊管理業者に委託する必要があり、複数の者に分割して委託することはできない
• 管理業務の一部を住宅宿泊事業者が自ら行うことも認められない
• ただし、委託を受けた管理業者が、業務の一部に限って他の者へ再委託することは可能

 
つまり「清掃は安い清掃会社に、苦情対応は自分で、本人確認は別のサービスで」といった組み合わせで費用を削ることは、委託義務がある限りできません。部分代行で安く済ませるという発想は、家主不在型の新法民泊にはそのまま当てはまらないのです。費用相場を紹介する記事では見落とされがちな点なので、注意してください。
一方で、法律が求めているのは「住宅宿泊管理業務」の全部委託であって、集客や価格調整まで同じ会社に任せる義務はありません。予約サイトの運用や料金設定を自分で行い、法定の管理業務を管理業者に委託する形であれば、手数料を抑えられる余地があります。管理業者がこの形で受託するか、報酬がどう変わるかは会社によって異なるため、見積もりの段階で業務範囲を指定して確認しましょう。

鍵の受け渡しは、事業者が電子キーで行う選択肢もある

国土交通省の住宅宿泊管理受託標準契約書のコメントには、宿泊事業者が直接電子キーなどを用いて鍵の受け渡しを行う場合など、管理業者が鍵の受け渡しを行わない場合には、当該業務を行う必要はない旨が示されています。本人確認についても、対面のほか、テレビ電話やタブレット端末などのICTを用いた方法が想定されており、具体的な方法は管理受託契約で取り決めることになっています。
鍵の受け渡しと本人確認は、人が現地に出向くと最も人件費がかかる業務です。ここをスマートロックやセルフチェックインで仕組み化できれば、管理業者の稼働を減らすことができ、見積もりを見直す材料になります。
出典：観光庁「管理業務の委託について｜民泊制度ポータルサイト」／観光庁「住宅宿泊管理業者の業務｜民泊制度ポータルサイト」／国土交通省「住宅宿泊管理受託標準契約書（コメント付き）」（PDF）

委託が不要になるケースと、その場合の費用の考え方

次の条件をいずれも満たす場合は、不在であっても委託は不要です。
 

• 事業者が生活の本拠とする住宅と届出住宅が、同一の建築物・敷地内にあるか、隣接している（敷地が広く騒音等を認識できないことが明らかな場合を除く）
• 事業者が自ら管理業務を行う届出住宅の居室数の合計が5以下である

 
家主居住型で不在にならない場合も、居室数が5以下であれば委託義務はありません。この場合は、清掃などの一部の事実行為を、管理業者ではない専門業者に任せることができます。ただし、法第5条から第10条までの義務は事業者自身に課されたままであり、外注先のミスで違反が生じた場合も事業者の責任になります。
出典：観光庁「管理業務の委託について｜民泊制度ポータルサイト」

旅館業（簡易宿所）・特区民泊で運営する場合

旅館業法の許可や特区民泊の認定で運営する場合は、住宅宿泊事業法のような管理業者への委託義務はありません。清掃のみ、メッセージ対応のみといった部分代行を組み合わせやすい制度です。
ただし旅館業では、厚生労働省の「旅館業における衛生等管理要領」において、宿泊者の緊急を要する状況に対し、通常おおむね10分程度で職員等が駆けつけることができる体制が示されています。無人で運営する場合でも、駆けつけ体制の確保にかかる費用は見込んでおく必要があります。
出典：厚生労働省「旅館業における衛生等管理要領の改正（令和７年３月11日付）に関するFAQについて」（PDF）

契約前に確認したい「費用の書かれ方」

住宅宿泊管理業者は、管理受託契約を結ぶ前と結んだときに、必要事項を記載した書面を委託者に交付することが義務付けられています。費用面のトラブルを避けるには、この書面に何がどう書かれているかを読み解くのが近道です。

締結前の書面に記載される項目と、費用面のチェックポイント

観光庁は、管理業務の内容と実施方法について、回数や頻度を明示して可能な限り具体的に説明するよう求めています。委託者が民泊に詳しいからといって、説明を省いて契約することも認められていません。「一式」「適宜」としか書かれていない見積もりには、具体化を求めてください。

報酬とは別にかかる費用を洗い出す

見落としやすいのが、報酬以外の費用です。観光庁は、管理業者が委託業務の実施に伴って必要となる水道光熱費や、届出住宅に設置・配置する備品などの購入費について、負担方法・支払時期・支払方法を明示するよう求めています。標準契約書でも、これらは報酬とは別に事業者が負担する費用として整理され、災害や事故で緊急に行った業務の費用は事後に通知・精算する形になっています。
月々の手数料だけを比べても、こうした実費の扱いの違いは見えません。「報酬に含まれるもの」「実費で請求されるもの」「別途見積もりになるもの」の3つに分けて一覧にしてもらうと、比較が格段に楽になります。

「月額定額」の表示は中身を確認する

住宅宿泊管理業者には誇大広告の禁止が課されています。報酬の額に関する誇大広告の例として、観光庁は「実際の契約では宿泊数に比例する料金体系なのに、委託報酬が月額制で上限の定まった定額であるかのように誤認させる表示」を挙げています。「月額○円で丸ごとお任せ」といった表示を見たら、宿泊数や清掃回数に応じた追加費用がないかを確認しましょう。

解約の条件まで「費用」として見る

運営代行の満足度は、実際に任せてみないと分からない部分があります。だからこそ、乗り換えやすさも費用の一部です。標準契約書では、契約期間中でも相手方に書面で通知すれば、通知の到達から3か月の経過で契約が終了する定めになっています。これより長い予告期間や違約金、予約サイトのアカウント・写真素材の引き継ぎ条件が設定されていないかを確認してください。
なお、新法民泊で委託先を変更すると届出事項が変わるため、新しい管理受託契約の業務開始日までに、事業者が都道府県知事等へ変更内容を届け出る必要があります。
出典：観光庁「住宅宿泊管理業者の業務｜民泊制度ポータルサイト」／国土交通省「住宅宿泊管理受託標準契約書（コメント付き）」（PDF）／観光庁「管理業務の委託について｜民泊制度ポータルサイト」

登録番号は国の登録簿で確認できる

委託先は、登録を受けた住宅宿泊管理業者でなければなりません。登録状況は国土交通省の住宅宿泊管理業者登録簿で確認できます。登録は5年ごとの更新制のため、契約前に有効な登録かどうかを確かめておきましょう。
出典：国土交通省「住宅宿泊管理業者登録簿」／観光庁「住宅宿泊管理業者の登録｜民泊制度ポータルサイト」

安さだけで選ぶと見落とす「品質の差」——国の調査から

手数料が安い会社が悪いわけではありません。ただ、料金差の裏側には、法律が求める体制にどこまでコストをかけているかの差が隠れていることがあります。国土交通省が2026年3月に公表した調査報告書には、その判断材料になるデータが含まれています。
この調査は、所定の講習を修了して住宅宿泊管理業者の登録を受けた事業者3,465社を対象としたもので、有効回答は1,090件です。令和5年7月の資格要件の緩和以降に講習ルートで登録した事業者が対象であり、管理業者全体の姿とは異なる可能性がある点に留意してください。

駆けつけ時間——30分以内が目安

観光庁は、苦情への対応で現地に赴くまでの時間を、30分以内（交通手段の状況等により時間を要する場合は60分以内）を目安としています。調査では、緊急を要する苦情等の連絡を受けてから現地に赴くまでの時間は「30分以内」が83.7%、「30分〜1時間以内」が13.8%でした。
物件から遠い拠点しか持たない会社や、少人数で多くの物件を抱える会社では、この目安を満たすのが難しくなります。見積もりの際は、担当拠点の所在地と、夜間の駆けつけ体制を具体的に聞いてください。

本人確認の方法にはばらつきがある

新法民泊の本人確認は、対面か、対面と同等の手段として次の2つをいずれも満たすICTによる方法で、宿泊開始までに行う必要があります。
 

• 宿泊者の顔と旅券が、画像により鮮明に確認できること
• その画像が、住宅宿泊事業者や管理業者の営業所等、届出住宅内または届出住宅の近傍から発信されていることが確認できること

 
ところが調査では、本人確認の方法として「対面」が42.1%、「テレビ電話等のシステムを利用した遠隔確認」が29.1%だった一方、「予約時情報とチェックイン時情報が合致するかのみ確認」という回答も23.2%ありました。
また、近隣住民とのトラブル経験がある割合を本人確認の方法別に見ると、「対面」は38.6%で、「遠隔確認」（55.9%）や「情報の照合のみ」（43.6%）を下回りました。報告書は、対面での確認がトラブルにつながる行動の抑制に寄与しうると分析しています。
費用の観点で言えば、対面の本人確認は人件費がかかる一方、トラブル抑止の効果が期待できます。情報の照合だけで済ませる運用は安上がりですが、観光庁が示す本人確認の方法を満たしているかは慎重に確認すべきです。どの方法で本人確認を行うかは管理受託契約で取り決めることになっているため、契約書の該当欄が空欄や「適宜」のままになっていないかを確認してください。

常時応答できる体制のコスト

近隣からの苦情や問合せには、深夜早朝を問わず常時応答する必要があり、宿泊者が滞在していない間も対応が求められます。管理業者の登録にあたっても、従業者が苦情対応で現地に出ている間に別の苦情に応答できる体制を常時確保することが求められています。24時間の人員体制は運営代行費の中でも大きな部分を占めるコストであり、ここを削った「格安」には、それなりの理由があると考えるべきでしょう。
出典：観光庁「住宅宿泊管理業者の業務｜民泊制度ポータルサイト」／観光庁「事業者の業務[1]｜民泊制度ポータルサイト」／観光庁「住宅宿泊管理業者の登録｜民泊制度ポータルサイト」／国土交通省「令和７年度不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書」（2026年3月・PDF）

【試算】宿泊料が月30万円の物件で、3つの委託パターンを比べる

ここまでの論点を、具体的な数字で確認してみます。以下は家主不在型の新法民泊を想定した仮の試算です。前提は次のとおりです。
 

• 月平均の宿泊日数は15泊（年間180日の上限を12か月でならした水準）、1泊2万円で宿泊料は月30万円
• 予約は月6件（平均2.5泊）、清掃費は1回6,000円の実費、ゲストから受け取る清掃料は1回8,000円
• 予約サイトの手数料、水道光熱費、消耗品はどのパターンでも同額とみなし、比較から除外

 
出典：観光庁「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは｜民泊制度ポータルサイト」

同じAでも、手数料の計算の基礎にゲストから受け取る清掃料を含める契約なら、手数料は69,600円（（30万円＋4.8万円）×20%）となり、月額合計は105,600円に増えます。
金額だけを見ればBが最も安くなりますが、価格調整の精度や駆けつけ体制、清掃品質の差は、売上とレビューに跳ね返ります。Cは手数料を抑えられる一方、予約サイトの運用や料金設定に自分の時間を使うことになり、その時間をどう評価するかで判断が分かれます。
この試算から言えるのは、どれが一番安いかよりも、費用の差がどこから生まれているかを分解できれば、自分に合う委託の形を選べるということです。なお、数字はすべて説明のための仮定値です。実際の費用は、物件の間取りや地域、清掃単価、委託範囲によって大きく変わります。

運営代行費を抑える5つの方法

1. 委託範囲を「法定の管理業務」と「収益業務」に分けて見積もる

委託義務の対象は住宅宿泊管理業務です。予約サイトの運用や価格調整まで含めた完全代行と、管理業務を中心とした委託の両方で見積もりを取り、差額と自分の作業時間を比べてみましょう。最初は完全代行で始め、運営に慣れてから収益業務を自分に移す、という段階的な方法もあります。

2. 鍵の受け渡しと本人確認をICTで仕組み化する

現地で人が対応する業務を減らせるほど、管理業者の工数は下がります。スマートロックで鍵の受け渡しを自動化し、本人確認を届出住宅に設置した端末で行う形にすれば、深夜到着のたびに担当者が出向く必要がなくなります。
ただし、本人確認をICTで行う場合は、顔と旅券を画像で鮮明に確認でき、その画像が届出住宅等から発信されていることを確認できる方法である必要があります。宿泊者にパスポートの写真をメッセージで送ってもらうだけの運用では、この要件を満たせない可能性があります。また前述の調査結果を踏まえると、無人化する場合は、騒音やごみ出しのルールを事前に多言語で案内するなど、トラブル予防の工夫をあわせて講じることが大切です。
セルフチェックインシステム「maneKEY」は、次のような機能で、チェックインまわりの業務を仕組み化できます。
 

• 本人確認：AIによるパスポートの自動読み取りと本人認証、本人確認用の顔写真の撮影
• テレビ電話：必要に応じてスタッフが遠隔で宿泊者とやりとりできる
• 宿泊者名簿：台帳とパスポートデータをクラウド上で管理できる
• 鍵の受け渡し：スマートロックと連携し、チェックイン完了後に暗証番号を発行する運用ができる
• 多言語対応：日本語・英語・繁体中国語・簡体中国語・韓国語に対応

 
自主運営の施設はもちろん、管理業者に委託する場合も、委託先と本人確認の方法を取り決めたうえで導入すれば、現地対応の回数を減らし、委託費を見直すきっかけになります。

3. 「売上」の定義と実費の扱いを揃えて比較する

料率、計算の基礎、清掃・リネンの単価、水道光熱費や備品費の負担方法を同じ表に並べ、年間の総額で比較します。通常月・繁忙月・閑散月の3パターンで試算してもらうと、料金体系ごとの癖が見えてきます。

4. 自ら住宅宿泊管理業者の登録を受ける

複数の物件を運営する予定があるなら、自ら住宅宿泊管理業者になる選択肢もあります。管理業者である事業者が自ら管理業務を行う場合、委託は不要です。
登録には、新規申請で登録免許税9万円がかかり、5年ごとの更新（登録手数料1万9,700円、電子申請の場合は1万9,100円）が必要です。個人の場合は、登録実務講習の修了、住宅の取引や管理に関する2年以上の実務経験、宅地建物取引士の登録などのいずれかが求められます。
加えて、管理業務を受託している間は常時宿泊者と連絡が取れる人員体制が必要で、ICTで遠隔対応する場合は使う機器や方法を申請時に明らかにする必要があります。手数料はかからなくなっても、24時間の対応体制を自前で持つ負担は小さくありません。物件数と自分の時間を踏まえて判断しましょう。
出典：観光庁「住宅宿泊管理業者の登録｜民泊制度ポータルサイト」／観光庁「管理業務の委託について｜民泊制度ポータルサイト」

5. 制度の選び方から見直す

自宅の一部を貸す家主居住型であれば、居室数5以下の範囲で委託義務はなく、清掃だけを外注する形も取れます。年間の営業日数の上限なく運営したい場合は旅館業の許可を検討する余地もありますが、駆けつけ体制や構造設備の要件が加わります。運営代行費だけでなく、制度ごとの義務と収益性をあわせて比較してください。

2026年の規制強化で、運営代行費はどう変わるか

ICT管理の条例化で「機器費＋監視業務」が加わる可能性

2026年7月15日、厚生労働省・国土交通省・観光庁は連名で、地方公共団体に「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」を通知しました。従来は適切でないとされてきたゼロ日規制を条件付きで容認する内容で、あわせて、地域の実情に応じて次のような措置を条例で義務付けうることが示されています。
 

• 騒音計や出入口カメラの設置
• それらによるモニタリングの実施
• 一定期間（過去1年間分など）のデータ保存
• チェックイン・チェックアウト時間の制限や、施設の定員の上限設定

 
観光庁はその後、自治体職員を対象に、民泊のICT管理に活用できる機器・サービスの説明会を開催する方針を示し、説明企業を募集しました。条例化の検討が具体的に動き始めていることがうかがえます。
こうした義務が条例で定められれば、機器の導入・維持費に加え、データの確認や保存といった業務が運営の範囲に加わります。今後の見積もりでは、ICT管理にかかる費用を誰が負担し、どこまでを報酬に含めるのかを確認する必要が出てくるでしょう。
出典：観光庁「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました（2026年7月15日）」／厚生労働省・国土交通省・観光庁「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」（PDF）／観光庁「『住宅宿泊事業を対象としたICTによる管理に関する説明会』における説明企業の募集について」

「常駐」を求める自治体では、費用構造そのものが変わる

自治体独自の上乗せ規制も進んでいます。たとえば東京都墨田区では、2026年4月1日に住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例が施行されました。同日以降に届出が受理された施設については、日曜日の正午から金曜日の正午までの間は事業を実施できない平日営業の制限が設けられています。ただし、届出住宅内等に管理者が常駐する場合は、この制限の対象外です。
区の条例素案段階の資料では、常駐とは届出住宅内のほか、同一建物内や隣接建物内などに従事者がいる状態とされています。巡回と駆けつけを前提とした従来型の運営代行では、平日の営業ができないことになります。平日も営業するには常駐型の管理体制が必要で、これは手数料率の比較では捉えられない、まったく別の費用構造です。物件を探す段階で、その自治体の条例と、それに対応できる管理業者がいるかを確認しておきましょう。
出典：墨田区 報道資料「民泊施設（旅館業・住宅宿泊事業）への監視指導の強化」（令和8年4月1日・PDF）／墨田区「新旧規制比較表（墨田区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例 素案）」（区議会資料・PDF）

求められるのは「記録が残る運営」

国の通知と自治体の条例に共通しているのは、何が起きたかを事後に検証できる運営を求める方向性です。誰がいつ入室したのか、本人確認をどう行ったのか、苦情にどう対応したのか。こうした記録が自動的に残る仕組みを持つ施設ほど、規制強化への対応コストは小さく済みます。
チェックイン時の本人確認、宿泊者名簿、鍵の受け渡しをシステム上で一括して処理しておけば、行政からの照会や管理業者との情報共有にもすぐ対応できます。運営代行を使う場合も使わない場合も、この「記録の基盤」を整えておくことが、これからの民泊の運営費を抑える土台になります。
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民泊運営代行の費用に関するよくある質問

Q. 家主不在型でも、清掃だけを外注して残りは自分で運営できますか？

住宅宿泊事業法にもとづく民泊で委託義務がある場合はできません。住宅宿泊管理業務は一の住宅宿泊管理業者に全部を委託する必要があり、一部を事業者が自ら行うことも認められていません。ただし、予約サイトの運用や価格調整は管理業務に含まれないため、これらを自分で行うことは可能です。

Q. 運営代行会社が住宅宿泊管理業者の登録を受けているか、どう確認すればいいですか？

国土交通省の住宅宿泊管理業者登録簿で確認できます。管理受託契約の締結前に交付される書面にも、登録年月日と登録番号が記載されます。

Q. 代行手数料に清掃費は含まれていますか？

会社によって異なります。清掃費を実費で別途請求する方式と、手数料に含める方式があり、さらに手数料の計算の基礎にゲストから受け取る清掃料を含めるかどうかでも支払額が変わります。見積もりの段階で必ず確認してください。

Q. 途中で運営代行会社を変更できますか？

変更自体は可能です。国の標準契約書では、書面による通知の到達から3か月の経過で契約が終了する定めになっていますが、実際の予告期間や違約金は契約によって異なります。新法民泊では、委託先の変更に伴い、新しい委託の開始日までに届出内容の変更を届け出る必要があります。

Q. 月額固定型と売上連動型は、どちらが得ですか？

稼働が高く安定している物件では月額固定型、立ち上げ期や季節による変動が大きい物件では売上連動型が有利になりやすい傾向があります。ただし、同じ業務範囲とは限らないため、通常月・繁忙月・閑散月の3パターンで年間の総額を比べるのが確実です。

Q. 旅館業の許可で運営する場合も、管理業者に委託する必要がありますか？

住宅宿泊事業法の委託義務は、旅館業の施設には適用されません。部分代行を組み合わせやすい一方、緊急時に駆けつけられる体制など、旅館業として求められる要件を満たす必要があります。

まとめ：手数料率ではなく「委託範囲」と「総額」で比べる

民泊運営代行の費用は、初期費用、代行手数料、清掃・リネンなどの実費の3層で構成され、完全代行の手数料は売上の15〜25%前後が一つの目安です。ただし、同じ料率でも計算の基礎や実費の扱いが違えば、年間の支払額は大きく変わります。
そして家主不在型の新法民泊では、運営代行の範囲を法律が決めています。住宅宿泊管理業務は登録業者への全部委託が前提であり、「清掃だけ外注」で費用を削ることはできません。一方で、集客や価格調整は管理業務の外にあり、鍵の受け渡しや本人確認はICTで仕組み化できます。費用を抑えるカギは、法律が求める業務と、自分で選べる業務を切り分けることにあります。
2026年は、ICT管理の条例化や常駐要件など、運営体制そのものを問う規制が広がり始めた年でもあります。記録が残り、遠隔でも確実に対応できる仕組みを整えておくことは、運営代行を使う場合にも使わない場合にも、長い目で見た運営コストを下げる土台になります。まずは無料の資料で、チェックイン業務の自動化でどこまで現地対応を減らせるかを確認してみてください。
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参考・出典一覧

本記事の法令・制度・条例・統計に関する記述は、以下の国および自治体の公式資料にもとづいています。

観光庁（民泊制度ポータルサイトほか）

• 観光庁「管理業務の委託について｜民泊制度ポータルサイト」
• 観光庁「事業者の業務[1]｜民泊制度ポータルサイト」
• 観光庁「住宅宿泊管理業者の業務｜民泊制度ポータルサイト」
• 観光庁「住宅宿泊管理業者の登録｜民泊制度ポータルサイト」
• 観光庁「住宅宿泊事業法（民泊新法）とは｜民泊制度ポータルサイト」
• 観光庁「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました（2026年7月15日）」
• 厚生労働省・国土交通省・観光庁「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」（PDF）
• 観光庁「『住宅宿泊事業を対象としたICTによる管理に関する説明会』における説明企業の募集について」

国土交通省

• 国土交通省「住宅宿泊管理業について」
• 国土交通省「住宅宿泊管理受託標準契約書」
• 国土交通省「住宅宿泊管理受託標準契約書（コメント付き）」（PDF）
• 国土交通省「住宅宿泊管理業者登録簿」
• 国土交通省「令和７年度不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書」（2026年3月・PDF）

厚生労働省

• 厚生労働省「旅館業における衛生等管理要領の改正（令和７年３月11日付）に関するFAQについて」（PDF）

自治体

• 墨田区 報道資料「民泊施設（旅館業・住宅宿泊事業）への監視指導の強化」（令和8年4月1日・PDF）
• 墨田区「新旧規制比較表（墨田区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例 素案）」（区議会資料・PDF）

 
※本記事は2026年10月時点で公開されている情報にもとづいて作成しています。運営代行の料金は各社の公開情報等を編集部で整理した目安であり、実際の費用は契約内容によって異なります。住宅宿泊事業法・旅館業法および各自治体の条例は改正されることがあるため、手続きにあたっては物件所在地を管轄する自治体の窓口や最新の公式情報をご確認ください。