コラム

2026.10.06

一戸建てで民泊をするには許可が必要？届出・旅館業・特区の違いを解説

「相続した実家に住む予定がない」「郊外の一戸建てを民泊として貸し出したい」——一戸建てで民泊を始めようとすると、多くの人がまず「どんな許可が必要なのか」でつまずきます。
結論から言えば、一戸建ての民泊に使える制度は、住宅宿泊事業法の「届出」、旅館業法の「許可」（簡易宿所営業）、国家戦略特区の「認定」の3つです。いわゆる民泊新法は許可ではなく届出制で、一戸建てを住宅のまま使える一方、年間180日の上限があります。年間を通じて営業したいなら旅館業の許可が必要ですが、立地や建物に関するハードルが一気に上がります。
さらに一戸建てには、マンションにはない固有の論点があります。2階・3階の使い方で決まる安全措置、家主が同じ棟に住むかどうかで変わる消防設備、相続した空き家が「住宅」と認められる条件、市街化調整区域の制限、固定資産税の住宅用地特例などです。こうした点を見落とすと、物件を手に入れたあとで「民泊ができない」「想定外の工事が必要」という事態になりかねません。
この記事では、一戸建てで民泊を始める際の許可・届出の違いと選び方、物件の要件、安全措置と消防設備、立地の制限、そして2026年の規制動向までを解説します。法令・制度・条例に関する記述には、国および自治体の公式資料を出典として明記しました。
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結論：一戸建て民泊に使える制度は3つ

一戸建てで宿泊料を受けて人を泊める場合、次の3つのいずれかの手続きが必要です。一戸建てで比較するときに差が出る項目を中心に整理しました。

項目	住宅宿泊事業（民泊新法）	旅館業（簡易宿所営業）	特区民泊
手続き	届出	許可	認定
届出・申請先	都道府県知事等（保健所設置市・特別区が事務を行う場合はその長）	都道府県知事等（窓口は保健所）	特区内の都道府県知事等
営業日数	年間180日以内	制限なし	制限なし（1回の滞在は3日〜10日の範囲で条例が定める期間以上）
建築基準法上の用途	住宅（一戸建ての住宅のまま）	旅館又はホテル	一戸建ての住宅のまま扱う例あり（大阪市）
住居専用地域での営業	可能（条例で制限される場合あり）	不可（低層・中高層住居専用地域など）	区域計画・条例による
主な面積要件	居室は宿泊者1人当たり3.3㎡以上	客室延床面積33㎡以上（宿泊者10人未満なら3.3㎡×人数以上）	1居室25㎡以上が原則（滞在者8人未満の緩和あり）
家主不在時の管理	住宅宿泊管理業者への委託が必要	民泊新法の委託義務は適用されない	民泊新法の委託義務は適用されない
実施できる地域	全国（条例による区域・期間の制限あり）	全国（用途地域などの制限あり）	国家戦略特区のうち事業を定めた地域のみ

よく「民泊の許可」と一括りにされますが、民泊新法は許可ではなく届出です。旅館業のように施設を宿泊施設の基準に合わせる必要はない一方、営業日数の上限や、家主不在時の管理業者への委託など、運営面の義務が細かく定められています。対して旅館業は、営業日数の制限がないかわりに、施設そのものを宿泊施設として整える必要があります。
なお、届出も許可もないまま宿泊料を受けて繰り返し人を泊めると、旅館業法の無許可営業にあたります。厚生労働省は、日数や曜日をあらかじめ限定した場合や、「体験料」など別の名目で料金を受け取る場合でも、届出や許可が必要としています。無許可営業には6か月以下の拘禁刑または100万円以下の罰金が科されます（厚生労働省のQ&Aでは改正前の「懲役」と表記）。
出典：観光庁「旅館業法について｜民泊制度ポータルサイト」／厚生労働省「民泊サービスと旅館業法に関するＱ＆Ａ」／福岡県「1．住宅宿泊事業法の概要」／鹿児島市建築指導課「民泊を始めたい方へ」／内閣府地方創生推進事務局「国家戦略特別区域法施行令（抄）」（PDF）／大阪府「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の特定認定の取り消しに係る処分基準」（PDF）／大阪市都市計画局「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供する施設（特区民泊）の建築基準法上の取扱いについて」（令和元年6月・PDF）

まず確認：その一戸建ては民泊新法の「住宅」に当たるか

民泊新法で届け出るには、その一戸建てが法律上の「住宅」に当たる必要があります。要件は「設備要件」と「居住要件」の2つです。

設備要件：台所・浴室・便所・洗面設備の4つ

届出住宅には、台所、浴室、便所、洗面設備の4つが必要です。浴槽がなくてもシャワーがあれば足り、ユニットバスのように一体になった設備も認められます。一方、届出の対象に含まれない近所の公衆浴場などで浴室を代替することはできません。
一戸建てならではのポイントとして、同じ敷地内の建物を一体的に使う権限があり、各建物の設備がそれぞれ使える状態であれば、母屋と離れのような複数棟を一つの「住宅」として届け出ることもできます。

居住要件：「空き家」でも届け出られるケース

もう一つが居住要件です。届出住宅は、次のいずれかに当たる家屋でなければなりません。

現に人の生活の本拠として使用されている家屋（自宅）
入居者の募集が行われている家屋（売却または賃貸の募集中）
随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

一戸建てでとくに重要なのが3つ目の「随時居住」です。観光庁は、生活の本拠ではないものの所有者等が随時居住に使っている家屋で、所有者等が使用の権限を持ち、少なくとも年1回以上は使用しているものとしています。具体例として、次のような家屋が示されています。

別荘など、季節に応じて年数回程度利用している家屋
休日のみ生活しているセカンドハウス
転勤で一時的に生活の本拠を移しているが、将来再び住むために所有している空き家
相続により所有しているが、現在は常時居住しておらず、将来的に居住することを予定している空き家
生活の本拠ではないが、別宅として使用している古民家

つまり、相続した実家でも「将来住む予定があり、実際にときどき使っている」なら民泊新法の対象になり得ます。届出の際には、届出住宅周辺の商店で日用品を買ったレシート、自宅との往復に使った公共交通機関や高速道路の領収書の写しなど、随時使用していることを示す書類を添付します。
反対に、居住といえる使用履歴が一切ない民泊専用の新築投資用マンションは、この要件に当たらないとされています。民泊のためだけに中古の一戸建てを購入し、自分で使う予定がない場合も、居住要件を満たすかどうかは慎重な検討が必要です。こうした物件は、旅館業の許可を軸に考えるのが現実的でしょう。
また、宿泊させていない期間に飲食店や事務所など他の事業に使われている家屋は、民泊新法の「住宅」から除外されます。店舗併用の一戸建てなどは、どの部分を届け出るのかを整理しておきましょう。
出典：観光庁「対象となる住宅｜民泊制度ポータルサイト」／観光庁「届出の際の添付書類｜民泊制度ポータルサイト」／福岡県「1．住宅宿泊事業法の概要」

借りている一戸建ての場合

賃借している一戸建てで民泊をするなら、民泊新法の届出では、賃貸人（転借の場合は賃貸人と転貸人）が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾していることを証する書類が必要です。賃貸借契約書に明記がなければ、別途承諾書を用意します。旅館業の許可を受ける場合も、賃貸借契約で転貸が禁止されていないことや、旅館業への使用が可能であることを貸主に確認する必要があります。
なお、マンションで必要になる管理規約の写しや、管理組合が民泊を禁止していないことの確認書類は、区分所有ではない一戸建てでは不要です。この点は一戸建ての利点と言えます。
出典：観光庁「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて｜民泊制度ポータルサイト」／観光庁「届出の際の添付書類｜民泊制度ポータルサイト」／厚生労働省「民泊サービスと旅館業法に関するＱ＆Ａ」

立地で決まる：用途地域・条例・市街化調整区域

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一戸建ての民泊で、物件選びをもっとも大きく左右するのが立地です。同じ建物でも、どの制度を使うかによって営業できる場所が変わります。

用途地域：住居専用地域では旅館業ができない

建築基準法では、都市計画で定められた用途地域ごとに、建てられる建物の用途が決まっています。民泊は、制度によって建築基準法上の用途が次のように分かれます。

民泊の形態	建築基準法上の用途	建築できない用途地域
旅館業法の許可を受けるもの	旅館又はホテル	第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域（第一種住居地域は延べ面積3,000㎡超の場合に不可）
住宅宿泊事業法の届出によるもの	住宅（一戸建ての住宅、共同住宅、長屋など）	工業専用地域

※鹿児島市建築指導課による建築基準法第48条の整理をもとに作成。
一戸建てが並ぶ閑静な住宅街は、第一種低層住居専用地域などの住居専用地域に指定されていることがよくあります。この場合、旅館業の許可は取れないため、選択肢は民泊新法に絞られます。物件を探す段階で、自治体の都市計画情報で用途地域を確認しておきましょう。
出典：鹿児島市建築指導課「民泊を始めたい方へ」

民泊新法にも「条例の壁」がある

民泊新法は住居専用地域でも営業できますが、都道府県等は、生活環境の悪化を防ぐため、条例で区域を定めて営業できる期間を制限できます（住宅宿泊事業法第18条）。住宅街の一戸建ては、この条例の影響を受けやすい立地です。
たとえば東京都新宿区は、住居専用地域での事業の実施に制限を設けており、区の資料では月曜日正午から金曜日正午までは事業を実施できないと整理されています。住居専用地域の一戸建てでは、実質的に週末中心の営業になる地域があるということです。
2026年4月1日には墨田区で新たな条例が施行され、同日以降に届出が受理された施設は、日曜日の正午から金曜日の正午までの間は事業を実施できなくなりました。ただし、届出住宅内などに管理者が常駐する場合は、この制限の対象外です。
出典：e-Gov法令検索「住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）」／新宿区「区内で事業を行う場合の問合せ先」／新宿区「住宅宿泊事業法と改正旅館業法の比較及び区条例の考え方」（区資料・PDF）／墨田区報道資料「民泊施設（旅館業・住宅宿泊事業）への監視指導の強化」（令和8年4月1日・PDF）／墨田区「新旧規制比較表（墨田区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例素案）」（区議会資料・PDF）

市街化調整区域の一戸建ては「属人性」に注意

郊外や農村部の一戸建ては、市街化調整区域にあることも少なくありません。市街化調整区域では開発行為が制限されており、住宅の用途変更や建築も制限されています。旅館業として使う場合は都市計画法上の制限が大きな論点になるため、早い段階で所在市町村に相談が必要です。
民泊新法でも注意点があります。市街化調整区域の住宅には、許可を受けた特定の人だけが居住できる「属人性のある住宅」があり、許可を受けた人が住んでいない状態では、民泊ができない場合があります。福岡県は、届出の可否を次のように整理しています。

建築物の種類	家主居住型	家主不在型
属人性のない建築物	届出可	届出可
属人性のある建築物	届出可	届出不可

相続した実家が市街化調整区域にある場合、親が許可を受けて建てた住宅である可能性もあります。属人性のある建築物に当たるかどうかは、物件のある市町村に確認してください。
出典：福岡県「1．住宅宿泊事業法の概要」／鹿児島市建築指導課「民泊を始めたい方へ」

民泊新法で届け出る場合：一戸建てで求められる安全措置と消防設備

非常用照明：家主居住で宿泊室50㎡以下なら不要

民泊新法の届出住宅には、非常用照明器具の設置や避難経路の表示などの安全措置が義務付けられています。国土交通省の手引きでは、建て方に関わらず、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下で、かつ家主が不在とならない（一時的な不在を除く）場合、非常用照明器具の設置は届出住宅全体で不要とされています。
ここでいう「家主が不在とならない」は、届出住宅の中に住んでいることが前提です。観光庁は、届出住宅に隣接して住んでいる場合はこれに当たらないとしています。母屋に住みながら、敷地内の離れだけを届け出るケースでは、離れについて安全措置が必要になる点に注意してください。
宿泊室が50㎡を超える場合や家主不在の場合は、宿泊室と、宿泊室から地上に通じる部分に、建築基準法の構造基準に適合した非常用照明器具を設けます。ただし、採光に有効な開口部や屋外への出口までの歩行距離などの条件を満たす居室、床面積30㎡以下で地上への出口がある居室などは、設置が不要です。
出典：国土交通省住宅局建築指導課「民泊の安全措置の手引き」（令和6年4月1日最終改訂・PDF）／観光庁「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて｜民泊制度ポータルサイト」

防火の区画：一棟貸しなら規定の対象外

同じ届出住宅の2つ以上の宿泊室に、別々のグループを同時に泊める場合は、宿泊室と避難経路の間を準耐火構造の壁で区画するなどの措置が必要です（自動火災報知設備とあわせた避難上の措置や、スプリンクラー設備等で代えることもできます）。
逆に言えば、一つの契約で一棟まるごと貸す場合は、この防火の区画の規定は適用されません。家主居住で宿泊室50㎡以下の場合も対象外です。一戸建てを一棟貸しで運営するなら、大がかりな間仕切り工事を避けられる可能性があります。
出典：国土交通省住宅局建築指導課「民泊の安全措置の手引き」（令和6年4月1日最終改訂・PDF）

一戸建て特有の「規模」の基準

届出住宅が一戸建て（または長屋）の場合は、家主居住で宿泊室50㎡以下のケースも含めて、建物の規模に応じた次の措置が求められます。

求められる措置	例外となる場合
2階以上の各階の宿泊室の床面積の合計を100㎡以下とする（主要構造部が準耐火構造等なら200㎡以下）	その階から避難階または地上に通じる直通階段を2以上設けている
宿泊者が使う部分の床面積の合計を200㎡未満とする	準耐火建築物等である、または宿泊者が使う居室・通路の内装を難燃材料等で仕上げている
各階の宿泊者が使う部分の床面積を200㎡（地階は100㎡）以下とする	3室以下の専用の廊下である、または廊下の幅が両側居室で1.6m以上・その他1.2m以上
2階の宿泊者が使う部分の床面積の合計を300㎡未満とする	耐火建築物または準耐火建築物である
宿泊者が使う部分を3階以上に設けない	耐火建築物である。または延べ面積200㎡未満で、警報設備の設置と階段部分（竪穴部分）の区画を行えば3階まで可

一般的な2階建てで延べ面積200㎡未満の一戸建てであれば、これらの基準は満たしやすいでしょう。注意したいのは3階建ての一戸建てです。3階を宿泊者に使わせるには、耐火建築物であるか、延べ面積200㎡未満で警報設備を設け、階段部分を間仕切壁や遮煙性能のある戸で区画する必要があります。
出典：国土交通省住宅局建築指導課「民泊の安全措置の手引き」（令和6年4月1日最終改訂・PDF）

消防法令：「家主が同じ棟に住むか」と「50㎡」で分かれる

消防法令上、民泊新法の届出住宅は、原則として旅館・ホテルと同じ「(5)項イ」の防火対象物として扱われます。ただし、家主が不在とならない旨を届け出た住宅で、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下の場合は、一般の住宅として扱われます。一戸建ての場合、家主が住んでいるかどうかは建物（棟）単位で判断されます。

ケース	消防法令上の扱い	主な対応
自宅に住みながら一部の部屋を貸す（宿泊室50㎡以下）	一般の住宅	住宅用火災警報器など住宅としての対応
自宅に住みながら貸すが、宿泊室が50㎡を超える	(5)項イ（宿泊施設）	自動火災報知設備などの設置
空き家・別荘を一棟貸しする（家主不在）	(5)項イ（宿泊施設）	自動火災報知設備などの設置
母屋に住み、別棟の離れを貸す	離れの棟は家主不在として判定	離れに自動火災報知設備などの設置

(5)項イとして扱われると、自動火災報知設備の設置が必要になるほか、建物の規模や構造によって誘導灯や消火器などが求められます。カーテンやじゅうたんなどには防炎物品を使う必要もあります。
費用面で知っておきたいのが「特定小規模施設用自動火災報知設備」です。延べ面積300㎡未満の建物では、通常の自動火災報知設備のかわりに設置できます。電池式・無線式の感知器が連動して警報を鳴らす方式なら、電源や感知器間の配線工事が不要です。受信機などを設けず感知器だけで構成する場合は、工事に消防設備士の資格が不要で、着工前の届出も要りません（設置後の届出は必要）。ただし、電波環境や建物の階数によっては使えない場合があり、連動型の住宅用火災警報器で代用することはできません。
民泊新法の届出では、消防法令適合通知書を届出時にあわせて提出することが求められています。物件の契約前に、図面を持って管轄の消防署に相談するのが確実です。
出典：消防庁予防課長「住宅宿泊事業法に基づく届出住宅等に係る消防法令上の取扱いについて（通知）」（平成29年10月27日消防予第330号・PDF）／総務省消防庁「民泊における消防法令上の取扱い等に関するリーフレット（令和8年3月時点版）」（PDF）／総務省消防庁「民泊における消防法令上の取り扱い等」／国土交通省・厚生労働省「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）について概要」（PDF）／観光庁「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて｜民泊制度ポータルサイト」

家主不在型は住宅宿泊管理業者への委託が必要

空き家や別荘の一戸建てで営業する家主不在型では、住宅宿泊管理業務を、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に委託しなければなりません（居室数が5を超える場合も同様）。生活必需品の買い物など日常生活上の一時的な外出は除かれますが、その時間は原則1時間、事情がある場合でも2時間程度までとされています。
一方、自分が生活の本拠とする住宅と届出住宅が同じ敷地内にあるか隣接していて、自ら管理業務を行う居室数の合計が5以下であれば、委託は不要です。母屋に住みながら離れを貸すケースはこれに当たり得ます。ただし、前述のとおり、安全措置や消防の判定は「届出住宅の中に住んでいるか」「同じ棟に住んでいるか」で行われるため、委託の要否とは基準が異なります。
出典：観光庁「管理業務の委託について｜民泊制度ポータルサイト」／観光庁「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて｜民泊制度ポータルサイト」

届出の流れと主な添付書類

一戸建てで民泊新法の届出をする場合の、おおまかな流れは次のとおりです。

用途地域、条例による制限、市街化調整区域かどうかを、自治体の窓口や都市計画情報で確認する
管轄の消防署に相談し、必要な消防用設備等を設置して、消防法令適合通知書を入手する
非常用照明器具の設置など安全措置を実施し、その内容を明示した図面を作成する
家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者と管理受託契約を結ぶ
自治体が求める場合は、近隣住民への事前周知を行う
民泊制度運営システムを使って、添付書類とあわせて届け出る
届出番号の通知を受けたら、届出住宅に標識を掲示して営業を始める

主な添付書類は、住宅の登記事項証明書、住宅の図面、居住要件を証する書類（随時居住ならレシートや交通機関の領収書など）、賃借物件なら転貸の承諾書、委託する場合は管理業者から交付された書面の写し、欠格事由に該当しない旨の誓約書などです。図面には、台所・浴室・便所・洗面設備の位置、間取りと出入口、各階の別、居室・宿泊室・宿泊者が使う部分の床面積に加え、非常用照明器具の位置など安全措置の内容も明示します。必要事項が明確なら手書きの図面でも構いません。官公署が発行する書類は、届出日前3か月以内に発行されたものが必要です。
近隣住民への説明について、国のガイドラインは推奨にとどめていますが、神戸市のように届出時に近隣への周知を報告する書類の提出を求める自治体もあります。事前に自治体の手引きを確認しておきましょう。
出典：観光庁「住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて｜民泊制度ポータルサイト」／観光庁「届出の際の添付書類｜民泊制度ポータルサイト」／国土交通省・厚生労働省「住宅宿泊事業法施行要領（ガイドライン）について概要」（PDF）／神戸市「住宅宿泊事業の届出に必要な書類」（PDF）／e-Gov法令検索「住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）」

旅館業（簡易宿所）の許可を取る場合：一戸建てで確認すべきこと

年間180日の上限なく営業したい場合や、民泊新法の居住要件を満たさない物件では、旅館業法の許可を検討します。観光庁も、住宅宿泊事業の届出をせずに民泊を行う場合は、簡易宿所営業で許可を取るのが一般的としています。許可の申請先は、施設のある都道府県等（保健所を設置する市・特別区を含む）の保健所です。

構造設備の基準：面積要件はクリアしやすい

簡易宿所営業の客室の延床面積は33㎡以上が原則ですが、2016年4月の緩和により、宿泊者を10人未満とする施設は「3.3㎡×宿泊者数」以上で許可を受けられるようになりました。一般的な一戸建てであれば、面積要件は満たしやすい水準です。そのほかの構造設備の基準は、都道府県等の条例で上乗せされていることがあるため、保健所での事前相談が欠かせません。
出典：厚生労働省「民泊サービスと旅館業法に関するＱ＆Ａ」／観光庁「旅館業法について｜民泊制度ポータルサイト」

建築基準法：200㎡以下なら確認申請は不要。ただし基準への適合は必要

旅館業の施設は建築基準法上「旅館又はホテル」に当たるため、一戸建ての住宅から用途を変更することになります。2019年6月施行の改正建築基準法で、用途変更の建築確認が必要な規模が100㎡超から200㎡超に引き上げられ、200㎡以下の一戸建てを宿泊施設に変える場合は、確認申請が不要になりました。
ただし、確認申請が不要でも、建築基準法や消防法への適合は必要です。住宅と宿泊施設では適用される規定が異なるため、非常用照明の設置、居室と廊下の間の間仕切壁、階段の寸法や手すり、浄化槽の処理対象人員の見直しなどの改修が必要になる場合があります。法に適合しないまま使うと、違反建築物として行政指導の対象になり得ます。
3階建ての一戸建てについては、同じ改正で、延べ面積200㎡未満なら警報設備の設置など必要な措置を講じることで、耐火建築物等にしなくてもよいことになりました。
出典：国土交通省「改正建築基準法が6月25日から全面施行されます」（令和元年6月14日・PDF）／国土交通省住宅局建築指導課長「小規模建築物を対象とした医療・福祉施設、宿泊施設、集客施設等を所管する関係部局との連携について」（令和元年6月24日国住指第661号・PDF）／広島県「戸建住宅から宿泊施設や児童福祉施設等の特殊建築物へ用途を変更する際の留意点」（PDF）／鹿児島市建築指導課「民泊を始めたい方へ」

消防法令：利用形態によっては住宅扱いになることも

旅館業の施設は、通常は(5)項イの防火対象物として扱われます。ただし消防庁は、旅館業の許可を受けた営業であっても、家主が同じ建物に住み宿泊室が50㎡以下であるなど、民泊新法の届出住宅と同様の利用形態であることが確認できる場合は、同じ考え方で用途を判定するとしています。必要な設備は、管轄の消防署で確認してください。
出典：消防庁予防課長「住宅宿泊事業法に基づく届出住宅等に係る消防法令上の取扱いについて（通知）」（平成29年10月27日消防予第330号・PDF）

学校・児童福祉施設などの周囲おおむね100m

旅館業の許可では、学校、図書館、児童福祉施設などの周囲おおむね100mの区域内に施設がある場合、保健所が教育委員会などに、その施設の清純な環境が著しく害されるおそれがないかを照会する手続きがあります。照会の結果によっては許可されないこともあり、手続きにも時間がかかります。住宅街の一戸建ては学校や保育施設に近いことも多いため、地図で確認しておきましょう。
出典：豊島区教育委員会資料「朋有小学校付近の旅館業営業許可申請について」（PDF）／新宿区「住宅宿泊事業法と改正旅館業法の比較及び区条例の考え方」（区資料・PDF）

玄関帳場（フロント）と駆けつけ体制

簡易宿所営業について、国の「旅館業における衛生等管理要領」は、玄関帳場（フロント）またはこれに類する設備を設けることや、宿泊者の緊急時に通常おおむね10分程度で職員等が駆けつけられる体制をとることを「望ましい」としています。2025年3月には同要領の玄関帳場等に関する規定が改正され、厚生労働省は、ICTを活用した代替設備によって本人確認などを効率化している簡易宿所の事例集も公表しています。
ただし、玄関帳場の設置を条例で求めるかどうかや、ICTによる代替をどこまで認めるかは自治体によって異なります。無人で運営する一戸建ての簡易宿所を計画するなら、どのような設備と体制で許可を受けられるかを、早い段階で保健所に確認しておきましょう。
出典：厚生労働省「旅館業における衛生等管理要領の改正（令和７年３月11日付）に関するFAQについて」（PDF）／厚生労働省「簡易宿所営業における玄関帳場等に関する効率化事例集について」（PDF）

特区民泊は一戸建てで使えるか

特区民泊は、国家戦略特区に指定された区域のうち、自治体が事業を定めた地域でしか使えません。施設を使わせる期間は、3日から10日までの範囲で条例が定める期間以上とされ、1居室の床面積は原則25㎡以上です（滞在者を8人未満とする施設には緩和があります）。大阪市の取扱いでは、一戸建ての住宅で認定を受けた場合も建築基準法上は一戸建ての住宅のままとされ、用途変更は不要です。
営業日数の上限がないことから一戸建ての活用先として注目されてきましたが、状況は大きく変わっています。特区民泊の施設が集中する大阪市は、2026年5月29日をもって特区民泊の新規受付を終了しました（同日以前に認定を受けた施設は従来どおり営業可能）。大阪府内でも、29市町村の全域などで同日に特区民泊の事業が終了しています。
大阪市は、特区民泊の受付終了後は旅館業の許可で同様の事業を行う事業者が増えると見込み、騒音やごみをめぐる近隣トラブルを防ぐため、旅館業の条例を改正する手続きを進めています。大阪で一戸建ての民泊を新たに始めるなら、民泊新法か旅館業の許可が選択肢となり、旅館業の要件は今後変わる可能性がある点に注意してください。
出典：観光庁「特区民泊について｜民泊制度ポータルサイト」／内閣府地方創生推進事務局「旅館業法の特例（特区民泊）について」／内閣府地方創生推進事務局「国家戦略特別区域法施行令（抄）」（PDF）／大阪府「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の特定認定の取り消しに係る処分基準」（PDF）／大阪市都市計画局「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業の用に供する施設（特区民泊）の建築基準法上の取扱いについて」（令和元年6月・PDF）／大阪市報道発表資料「大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業にかかる区域計画の変更認定について」（2025年11月28日）／大阪府報道発表資料「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）にかかる今後の対応方針について」／大阪市「大阪市旅館業法の施行等に関する条例の一部改正（案）」（パブリック・コメント）

【ケース別】一戸建て民泊はどの制度を選ぶか

ここまでの論点を、一戸建てのよくあるケースに当てはめると次のようになります。

物件の状況	選びやすい制度	押さえておきたい点
自宅に住みながら空き部屋を貸す	民泊新法（家主居住型）	宿泊室50㎡以下なら非常用照明や(5)項イとしての消防設備が不要。居室5以下なら管理業者への委託も不要
相続した実家をときどき使いながら貸す	民泊新法（家主不在型）	随時使用の証明が必要。管理業者への委託、自動火災報知設備、非常用照明などが必要。営業は年180日まで
母屋に住み、敷地内の離れを貸す	民泊新法	委託は不要になり得るが、安全措置と消防は離れを家主不在として判定
民泊専用に購入した中古の一戸建て	旅館業（簡易宿所）	民泊新法の居住要件を満たしにくい。用途地域、建築基準法、消防、玄関帳場の要件を確認
住居専用地域にある一戸建て	民泊新法	旅館業は不可。条例による営業日・期間の制限を確認
3階建ての一戸建て	制度を問わず要確認	民泊新法で3階を使うには、耐火建築物か、延べ200㎡未満で警報設備と階段部分の区画が必要
市街化調整区域にある一戸建て	個別に確認	属人性のある住宅では家主不在型の届出ができない例がある。旅館業は都市計画法上の制限が大きい
年間を通じて営業したい	旅館業（簡易宿所）	用途地域、建築基準法、消防、自治体の条例のハードルを事前に確認

※一般的な目安です。実際には自治体の条例や物件の構造によって判断が変わるため、計画段階で自治体の窓口に相談してください。

見落としがちな論点：固定資産税の住宅用地特例

一戸建ての敷地には、固定資産税を軽減する住宅用地特例が適用されているのが一般的です。では、民泊に使うとこの特例はどうなるのでしょうか。
総務省は、民泊新法の届出住宅の敷地について、民泊に使われているかどうかにかかわらず、課税庁が家屋の実態に照らして「人の居住の用に供するもの」と言えるかどうかで判断すべきとしています。ここでいう居住とは、特定の人が継続して住むことを指します。また、毎月1日以上住むことのない、専ら保養のための別荘は、民泊に使うかどうかにかかわらず特例の対象外です。
つまり、民泊新法の届出をしたからといって、住宅用地特例が自動的に維持されるわけではありません。家主居住型で自宅の一部を貸す場合と、空き家を一棟貸しする場合とでは、実態の評価が変わり得ます。税負担は収支計画に直結するため、物件のある市町村の固定資産税の担当窓口に確認しておきましょう。
出典：総務省自治税務局固定資産税課長「住宅宿泊事業の用に供する家屋又はその部分の敷地の用に供する土地に対する住宅用地特例の適用について（通知）」（平成30年2月16日総税固第11号・PDF）

無人運営の一戸建てで押さえたい本人確認と鍵の受け渡し

家主不在型の新法民泊でも、無人で運営する簡易宿所でも、一戸建て民泊で最も人手がかかるのは、チェックイン時の本人確認と鍵の受け渡しです。郊外の一戸建ては管理の拠点から離れていることも多く、到着のたびに人が出向く運用ではコストが膨らみます。
民泊新法の本人確認は、対面か、対面と同等の手段として次の2つをいずれも満たすICTによる方法で、宿泊開始までに行う必要があります。

宿泊者の顔と旅券が、画像により鮮明に確認できること
その画像が、住宅宿泊事業者や管理業者の営業所等、届出住宅内または届出住宅の近傍から発信されていることが確認できること

宿泊者にパスポートの写真をメッセージで送ってもらうだけの運用では、この要件を満たせない可能性があります。旅館業でも、玄関帳場をICTで代替する場合は、自治体が求める設備や体制を満たす必要があります。
出典：観光庁「事業者の業務[1]｜民泊制度ポータルサイト」／厚生労働省「旅館業における衛生等管理要領の改正（令和７年３月11日付）に関するFAQについて」（PDF）／厚生労働省「簡易宿所営業における玄関帳場等に関する効率化事例集について」（PDF）
セルフチェックインシステム「maneKEY」は、次のような機能で、一戸建て民泊のチェックインまわりを仕組み化できます。

本人確認：AIによるパスポートの自動読み取りと本人認証、本人確認用の顔写真の撮影
テレビ電話：必要に応じてスタッフが遠隔で宿泊者とやりとりできる
宿泊者名簿：台帳とパスポートデータをクラウド上で管理できる
鍵の受け渡し：スマートロックと連携し、チェックイン完了後に暗証番号を発行する運用ができる
多言語対応：日本語・英語・繁体中国語・簡体中国語・韓国語に対応

導入にあたっては、委託先の管理業者や、保健所・自治体の窓口と運用方法をすり合わせておくとスムーズです。本人確認と鍵の受け渡しが記録として残る仕組みは、許可・届出の要件を満たすうえでも、近隣住民からの信頼を得るうえでも役立ちます。
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2026年の規制動向：一戸建て民泊にも影響する変化

国が「ゼロ日規制」とICT管理の条例化を条件付きで容認

2026年7月15日、厚生労働省・国土交通省・観光庁は連名で、地方公共団体に「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」を通知しました。従来は適切でないとされてきたゼロ日規制を条件付きで容認する内容で、あわせて、地域の実情に応じて次のような措置を条例で義務付けうることが示されています。

騒音計や出入口カメラの設置
それらによるモニタリングの実施
一定期間（過去1年間分など）のデータ保存
チェックイン・チェックアウト時間の制限や、施設の定員の上限設定

住宅街の一戸建ては近隣住民との距離が近く、こうした条例の対象になりやすい立地でもあります。これから民泊新法で始める場合は、現在の条例だけでなく、自治体で改正の検討が進んでいないかも確認しておきましょう。
出典：観光庁「地方公共団体に対して民泊に関する通知を行いました（2026年7月15日）」／厚生労働省・国土交通省・観光庁「住宅宿泊事業法に規定する届出住宅に係るゼロ日規制等について（技術的助言）」（PDF）

「常駐」が営業の条件になる自治体も

前述の墨田区のように、管理者の常駐を平日営業の条件とする自治体も現れています。区の条例素案段階の資料では、常駐とは、届出住宅内のほか、同一建物内や隣接建物内などに従事者がいる状態とされています。家主が同じ一戸建てに住む家主居住型は、こうした規制のもとでも常駐の要件を満たす可能性がある形態です。具体的な扱いは区に確認してください。
出典：墨田区報道資料「民泊施設（旅館業・住宅宿泊事業）への監視指導の強化」（令和8年4月1日・PDF）／墨田区「新旧規制比較表（墨田区住宅宿泊事業の適正な運営に関する条例素案）」（区議会資料・PDF）

大阪では特区民泊から旅館業へ

前述のとおり、大阪市と大阪府の多くの市町村で特区民泊の新規受付が終了し、大阪市は旅館業の条例改正の手続きを進めています。特区民泊を前提に一戸建てを取得していた場合は、民泊新法の要件（居住要件・年180日）を満たせるか、旅館業の許可（用途地域・建築・消防・改正後の条例）を取れるかを、あらためて確認する必要があります。
出典：大阪市報道発表資料「大阪市国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業にかかる区域計画の変更認定について」（2025年11月28日）／大阪市「大阪市旅館業法の施行等に関する条例の一部改正（案）」（パブリック・コメント）

一戸建ての民泊の許可に関するよくある質問

Q. 一戸建てで民泊をするには、必ず「許可」が必要ですか？

必ずしも許可は必要ありません。民泊新法なら、都道府県知事等への届出で営業できます。年間180日を超えて営業したい場合や、民泊新法の要件を満たさない場合は、旅館業法の許可（簡易宿所営業）が必要です。国家戦略特区の一部地域では、特区民泊の認定という選択肢もあります。

Q. 相続した空き家でも民泊新法の届出はできますか？

将来住む予定があり、少なくとも年1回以上は使っているなど、「随時その所有者等の居住の用に供されている家屋」に当たれば届出できます。家主不在型になるため、住宅宿泊管理業者への委託や、自動火災報知設備などの消防用設備、非常用照明器具などの安全措置が必要です。

Q. 自宅の2階の一部屋だけを貸す場合も、消防設備の追加は必要ですか？

家主が同じ建物に住み、宿泊室の床面積の合計が50㎡以下であれば、消防法令上は一般の住宅として扱われ、非常用照明器具の設置も不要です。ただし、一戸建てとしての規模に関する措置や避難経路の表示は必要です。

Q. 3階建ての一戸建てで、3階を宿泊者に使わせることはできますか？

民泊新法では、耐火建築物である場合か、延べ面積200㎡未満で警報設備の設置と階段部分の区画を行う場合に限られます。旅館業の場合も建築基準法の基準に適合させる必要があるため、建築士や自治体の建築担当窓口に相談してください。

Q. 住居専用地域の一戸建てで旅館業の許可は取れますか？

第一種・第二種低層住居専用地域や第一種・第二種中高層住居専用地域では、旅館・ホテルを建築できないため、旅館業の許可は取れません。民泊新法なら営業できますが、条例で営業日や期間が制限されていることがあります。

Q. 賃貸で借りている一戸建てでも民泊はできますか？

貸主の承諾があれば可能です。民泊新法の届出では、転貸を承諾したことを証する書類の添付が必要です。旅館業の許可を受ける場合も、賃貸借契約で転貸や旅館業への使用が認められているかを確認する必要があります。

まとめ：一戸建て民泊は「立地・居住要件・家主の居場所・階数」で制度が決まる

一戸建ての民泊に必要なのは、必ずしも「許可」ではありません。住宅のまま年180日以内で営業する民泊新法の届出、年間を通じて営業できる旅館業の許可、地域限定の特区民泊の認定の3つから、物件と目的に合った制度を選ぶことになります。
判断を分けるのは、立地（用途地域・条例・市街化調整区域）、居住要件（自宅・別荘・相続した空き家）、家主が同じ棟に住むかどうか、そして階数と面積です。家主居住で宿泊室50㎡以下なら安全措置や消防の負担は大きく下がり、一棟貸しなら防火の区画は不要になります。一方、3階建てや市街化調整区域の物件、民泊専用に取得した物件は、ハードルが上がります。
2026年は、ゼロ日規制やICT管理の条例化、常駐要件、大阪の特区民泊終了など、民泊の運営体制そのものを問う変化が相次いでいます。どの制度を選ぶ場合でも、本人確認や鍵の受け渡しを確実に行い、記録を残せる仕組みは、無人運営の一戸建て民泊を続けていくための土台になります。まずは無料の資料で、チェックイン業務をどこまで自動化できるかを確認してみてください。
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参考・出典一覧

本記事の法令・制度・条例に関する記述は、以下の国および自治体の公式資料にもとづいています。

観光庁（民泊制度ポータルサイトほか）

国土交通省

厚生労働省

総務省・消防庁

内閣府

法令

e-Gov法令検索「住宅宿泊事業法（平成29年法律第65号）」

自治体

※本記事は2026年10月時点で公開されている情報にもとづいて作成しています。住宅宿泊事業法・旅館業法・建築基準法・消防法令および各自治体の条例は改正されることがあり、用途地域や市街化調整区域の扱い、必要な消防用設備等は物件ごとに判断が異なります。手続きにあたっては、物件所在地を管轄する自治体・保健所・消防署の窓口や最新の公式情報をご確認ください。

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