土地活用において、トランクルーム経営は比較的低コストで始められることから近年需要が高まってきています。この記事では、無人ビジネスとしてトランクルーム経営に興味がある方、始めるために何を準備すれば良いのか知りたいという方に向けて、基礎知識から成功のためのポイントまでをご紹介します。ぜひ参考にしてみてください！
トランクルーム経営の前に知りたい基礎知識
トランクルーム経営を始める上で知っておくべき基礎知識をご紹介します。
需要が高まっている上に特別な知識などを必要としないため、無人ビジネスとして気軽に始めやすいのがトランクルーム経営のメリットです。
トランクルーム経営の市場規模
トランクルームの市場規模は大きく右肩上がりを続けています。トランクルーム業界大手のキュラーズが2008年から毎年実施している「トランクルーム市場調査」によると、2023年の最新の試算では、調査開始時で270億円だったのに比べて2.8倍増の750億円となり、2030年にはこれを上回る約5倍の市場規模拡大が見込まれています。
これらの結果の背景として、地価の変動による都市部のマンションなどの居住面積の縮小や、新型コロナウイルスにより在宅時間が増えたことで、居住スペースの使い方に変化が起こったことなどが挙げられます。
屋外型と屋内型がある
トランクルームは、屋外にコンテナを置く屋外型と、建物内にトランクルームエリアを作る屋内型の大きく2つがあります。それぞれのメリットデメリットを把握しておくと、実際に経営を始める際に役に立ちます。
トランクルームには3つの運営方式がある
トランクルーム経営には、以下の3つの運営方式があります。
- 業務委託方式
- 事業用定期借地方式
- リースバック方式
各運営方式によって契約形態や運営方法が変わってくるので、ニーズに合った方式を選ぶ必要があります。また、事業者に依頼する際に必要な各種契約書もしっかりと確認しておきましょう。
以下で3つそれぞれの特徴を説明します。
業務委託方式
業務委託方式は、土地オーナーが専門業者に依頼してトランクルームを建設し、運営や管理業務の全て、あるいは一部を運営会社に委託する方法です。
トランクルーム利用料はオーナーに入りますが、その内から委託料が運営会社に支払われます。また、経営の主体はオーナーなので、空室のリスクは背負うものの、一番利益を得やすい方法でもあります。
事業用定期借地方式
事業用定期借地方式は、オーナー自身が所有している土地をトランクルーム業者に借地する方法です。
土地を提供するだけなのでトランクルームの賃料は入らず、オーナーの収益は地代だけになります。トランクルームの管理や経営全般は業者が行うため、労力をかけずにトランクルーム経営をしたい人に向いています。
リースバック方式
リースバック方式は、土地オーナーが専門業者に依頼し建てたトランクルームを、専門の運営会社が一括借り上げする方法です。
運営や管理は運営会社が行い、オーナーは稼働の有無にかかわらず安定した賃料を得ることができます。
トランクルーム経営で必要な準備
トランクルーム経営において、基礎知識を理解することや、場所やパートナーとなる業者選びはとても重要です。以下のような事前準備を万全にしましょう。
- 土地を探す
- 許認可は基本的に不要
- 専門業者を探す
土地を探す
トランクルーム経営に向いているのは、人口や居住区が密集しているエリアです。十分な収納スペースを確保できる広さを確保するのが難しく、トランクルームへの需要が高いため、トランクルーム経営に向いていると言えます。
一方、郊外の住宅街や地方は敷地面積が広いことが多いため、トランクルーム経営には向いていません。
特に、屋外型トランクルームを設置する場合は、車での出入りがしやすいかどうかや、周りの景観や近隣からの苦情対象にならないかなど、特に立地選びを慎重に行いましょう。
許認可は基本的に不要
トランクルーム経営は「倉庫業を営まない倉庫」に分類されるため、経営を始める際に特定の免許や資格を必要としません。しかし、この「倉庫業を営まない倉庫」は以下のエリアでの建築が制限されているため、トランクルームの運営を検討している場所が当てはまっていないか確認しましょう。
- 第一種および第二種低層住居専用地域
- 第一種の中高層住居専用地域
専門業者を探す
専門業者はトランクルーム経営に欠かせないため、スムーズな運営を実現するためにも適切な業者を選びましょう。利用者を少しでも早く確保するためには、ある程度のブランドと実績がある企業が望ましいです。
しかし、有名だからというだけでなく、複数の企業に問い合わせをするなどして、自身の経営方針と合っているかどうかやサポートが充実しているかなど、契約内容の細かい部分を確認して、信頼できる専門業者に依頼をしましょう。
トランクルーム経営で必要な資金の目安
依頼する運営会社や運営方式によって、初期費用やランニングコストは変わってきます。
そのため、自身の経営プランを立て、検討している運営会社の料金設定やその土地の価値をしっかり見定めることが、利益に繋げる際に重要です。
以下では、トランクルーム経営で必要な初期費用やランニングコストの目安を紹介します。
初期費用
トランクルーム経営の初期費用は、設備費・設置費などで約300～500万円と考えておくとよいでしょう。
そもそも、コンテナ型の場合一基が約40～50万円で、ここに設置費として一基につき40～50万円がかかります。これらを何基か用意する場合、冒頭の費用になると考えられます。
ビルインなどの屋内型では、1坪約10万円として30坪ほどで運営をする場合工事費で300～400万円と考えておきましょう。
ランニングコスト
ランニングコストは、先ほどご説明した3つの運営方式によって異なりますが、固定資産税、管理費用、光熱費などがあります。
これらのうち、管理費用と光熱費は業務委託方式の際に発生し、約15～20％を管理費とする運営業者が多いです。また、光熱費は屋内型だと特に費用がかかるので、屋外型の方が安く済むことがほとんどです。
トランクルーム経営に成功するためのポイント
トランクルーム経営は土地活用として始めやすいからこそ、多くの参入者が増えています。
そのなかで経営を成功させるには確実な集客率が欠かせません。そのために必要なポイントを以下でご紹介します。
- 競合と差別化する
- セキュリティ対策を徹底する
- 土地・ターゲットにニーズを精査する
競合と差別化する
トランクルーム経営を始めるオーナーが増えている今、重要なのは競合との差別化です。
一番手っ取り早いのはサービスでの差別化を図ることです。運営会社に運営を委託するケースが多いですが、運営会社によってもサービス内容が変わってくるので、資料請求などで念入りに確認しましょう。
また利用のしやすさは、利用客の増加に大きく影響するため、アクセスの良さやトランクルームの規模などでも差別化を図れるとよいでしょう。
セキュリティ対策を徹底する
荷物を管理する場を提供する責任として、セキュリティ対策は万全である必要があります。特に屋外型の場合、野外にあるため第三者の介入がしやすく、十分な対策が必要です。
セキュリティを甘く見たせいで何か事故が起こった場合、信頼を損なってしまい、集客に支障をきたします。万全な体制で経営に臨みましょう。
セキュリティと同時に、自然災害によるコンテナの破損・倒壊リスクなどにも対応しましょう。
土地・ターゲットにニーズを精査する
土地やターゲットのニーズを精査し、ニーズにあったトランクルームを経営することも大切です。
たとえば、単身世帯が多いエリアであれば、小さなスペースを安く借りられるプランを充実させるとよいでしょう。一方、家族連れが多く住んでいるエリアであれば、家族の荷物をおける比較的大きなスペース、オフィスが密集しているエリアであれば、商品の在庫や備品をおける大型スペースを貸し出すのが効果的です。
まとめ
いかがだったでしょうか？居住スペースが年々縮小しており、生活様式も変化しているからこそ、今はトランクルーム経営を始めるチャンスでもあります。土地活用に悩んでいる方は、ぜひこの記事をきっかけにトランクルーム経営を検討してみてください！