民泊投資は、個人や法人が物件を短期間で貸し出すことで収益を得る不動産投資の一種です。
本記事では、民泊投資の基礎や得られるメリットと考慮すべきデメリット、運営方法やリスク管理などを詳しく解説します。
Contents
民泊投資とは何か
民泊投資は、民泊を運営することで得られる宿泊代金などの収益を目的とした不動産運用の一形態です。
運営方法は、自らが予約や宿泊時のサポート、施設の管理を行う自主運営や、それら民泊の運営に必要な管理を専門会社への委託する委託運営、さらに転貸（サブリース）方式などがあり、ライフスタイルや資金状況に応じて選択可能です。
民泊は短期滞在のゲストを対象とするため、一般的な賃貸よりも高い宿泊料金設定がしやすい一方、稼働率維持に必要なマーケティングや清掃対応など、運営にかかる手間も一定数発生します。
また民泊投資を行うためには、民泊の運営に必要な住宅宿泊事業法や関連する条例の尊守が必要になります。
住宅宿泊事業法とは、一般住宅を宿泊用に提供する際の手続きや届け出を定めた法律で、年間の営業日数制限や管理者の設置など、細かなルールが存在します。
民泊投資のメリット・デメリット
多くの投資がそうであるように、民泊投資にもメリットとデメリットが存在します。
本節ではそれぞれについて具体的に紹介します。２つを比較することで、リスクとのバランスを把握しましょう。
メリット
民泊投資ならではの最大の特徴は、短期貸しによる収益率の高さや物件活用方法の自由度にあります。以下では、具体的なメリットを掘り下げます。
- 高利回りと収益性が期待できる
- 空き家や土地の有効活用ができる
- 築年数による影響が少ない
- インバウンド需要により市場が拡大している
高利回りと収益性が期待できる
一般的な長期賃貸と異なり、1泊あたりの宿泊料金を柔軟に設定できるため、稼働率次第で高い利回りを実現しやすい点が特徴です。
観光地やイベント開催地では、閑散期と繁忙期の料金差を調整することで収益を最適化することが可能です。
空き家や土地の有効活用ができる
用途が決まっていない空き家や遊休地を宿泊施設として整備し、運営することで、眠っていた不動産に新たな価値をもたらすことができます。
収益化できることで固定資産税の負担を軽減する効果も期待できます。
築年数による影響が少ない
短期滞在ゲストは内装の清潔さや快適さを重視するため、築年数が古い物件であってもリノベーションや家具の工夫次第で十分に魅力的な宿泊施設にできます。
これにより比較的安価な古い物件を取得し、高利回りを狙う手法も存在します。
インバウンド需要により市場が拡大している
海外からの訪日観光客は、ホテルだけではなく民泊にも積極的に宿泊しようとする傾向があります。
旅費を抑えたり、暮らすように滞在したいというニーズにマッチし、民泊投資の需要を後押ししています。
デメリット
民泊投資を検討する際は、法規制や近隣対応など、他の不動産投資にはないデメリットにも注目する必要があります。具体的に見ていきましょう。
- 法規制や地域ルールの制約がある
- 運営コストや初期投資の負担がある
- 近隣住民とのトラブルリスクがある
- 市場の変動や時勢の影響がある
法規制や地域ルールの制約がある
住宅宿泊事業法の規制や自治体ごとに制定された条例のもと、許認可や物件稼働日数に上限が設定される場合があります。
こうした制約を無視すると違法運営とみなされる可能性があり、投資リスクが高まる要因となります。
運営コストや初期投資の負担がある
短期利用者を受け入れるために必要な家具や家電の導入、内装工事、リネンの交換費用など運営コストがかさみやすい点は要注意です。
十分な資金計画がなければ、利益が出る前にキャッシュフローが悪化するリスクがあります。
近隣住民とのトラブルリスクがある
短期滞在者が深夜に騒音を出したり、ゴミ出しを誤ったりなどのトラブルは近隣住民との関係を悪化させます。適切な管理やゲストとの事前説明を徹底することで、こうしたリスクを抑えて良好な地域環境を保つ努力が必要です。
市場の変動や時勢の影響がある
観光需要や景気動向、為替レートなど外部要因に左右されやすい面があります。
新型コロナのような予期せぬ事態が起こると宿泊需要が急激に落ち込むこともあり、長期的に見た安定運用の計画とリスク分散が重要です。
民泊投資に適した物件の選び方
民泊投資では物件の立地条件や活用方法によって収益性が大きく変わるため、適切な選び方を学びましょう。
物件選びのポイントとしては周辺環境やアクセスの良さ、物件の広さや間取りなどが宿泊満足度に直結します。
具体的に見ていきましょう。
- 立地条件が良い物件を選ぶ
- リゾート物件や住宅物件を活用する
- インバウンド需要が高い地域の物件を選ぶ
立地条件が良い物件を選ぶ
駅からの徒歩圏内や有名観光スポットへのアクセスが良いエリアは、初めて訪れるゲストに安心感を与えます。
立地の良さは宿泊料金にも反映しやすく、結果として高収益化につながるため、物件選定時の優先事項となります。
リゾート物件や住宅物件を活用する
都市部以外でも、リゾートエリアでの民泊需要は根強く、週末や連休の利用者を狙った高単価設定が可能です。
逆に住宅地の場合はビジネス出張や長期ステイの需要を意識した、落ち着いた滞在スタイルを提供できると差別化が図れます。
インバウンド需要が高い地域の物件を選ぶ
民泊規制が整備されつつある都市部では、大阪などインバウンド需要が高いエリアに特に注目が集まっています。
行政が定める特区民泊制度や条例を抑えつつ、外国人観光客の好みや滞在動向を研究することで、成功の可能性を高めることができます。
民泊の運営・管理方法
民泊投資では、運営における予約管理や宿泊時のトラブル対応、施設の管理など多様な業務が発生します。
本節では実際に民泊を運営した時に発生する運営・管理の方法について詳しく紹介します。
- 運営方法を選択する
- 宿泊料金を適切に設定する
- 清掃やゲスト対応を効率化する
運営方法を選択する
民泊運営のスタイルには主に自主管理と運営代行サービスの活用があります。その他、サブリースなど第三者が一括で管理・運営する方式もあるため、自身の状況に合った選択をしましょう。
自主管理型運営
ゲストとのやり取りや清掃スケジュール管理などをすべてオーナー自身で行うため、柔軟なサービス提供が可能です。
しかし、問い合わせ対応やチェックイン対応など、突発的な作業に追われることも少なくありません。
運営代行サービスの活用
予約管理や清掃手配、ゲスト対応までを一括で任せられるため、本業が忙しい方や複数物件を所有する投資家には便利な選択肢です。
代行会社ごとにサービス内容や手数料が異なるため、比較検討が大切です。
サブリース形式の運営
大家が物件をサブリース会社に貸し出し、サブリース会社がその物件を民泊運営する仕組みです。
オーナーには一定額の賃料が保証され、空室リスクが軽減されるというメリットがあります。
その分、収益の上振れ期待値は低くなりますが、リスクを抑えたい人には有効な選択肢です。
宿泊料金を適切に設定する
民泊投資の収益は宿泊料金の設定に大きく左右されます。
近隣相場や季節による需要変動を踏まえた柔軟な価格調整ができるか否かで、稼働率やリピーター獲得に差が出てきます。
地域相場と競合分析
宿泊価格を決定する際は、同エリアにあるホテルや他の民泊物件の料金帯を十分に調査しましょう。
相場より極端に高い設定は予約が入らず、逆に低すぎる設定は収益率を下げるほか、ゲストの質を下げるおそれもあります。
繁忙期と閑散期の価格調整
イベント開催や連休などの繁忙期は料金を上げ、稼働率を最大化することで収益を引き上げます。
閑散期は逆に割引や長期滞在プランを導入するなど、柔軟な価格戦略を行うことで損失を抑え、リピーターの獲得も図れます。
清掃やゲスト対応を効率化する
清潔な部屋づくりやスムーズなチェックイン対応はゲスト満足度に直結します。
負担を最小化するための仕組み作りが重要となり、管理体制の良し悪しが口コミ評価にも現れるでしょう。
代行サービスの活用方法
清掃業者やリネンサービスなどを外部に委託することで、オーナーの手間を大幅に軽減できます。
契約内容や仕上がり品質、費用面をしっかり比較し、安定運営を実現できるパートナーを選びましょう。
チェックイン・アウトの仕組み管理
無人チェックインを導入する場合は、スマートロックや電子キーなど、トラブルが起こりにくいシステムを採用し、利用者に事前に詳しい説明を送付しておくことが大切です。
物理的な鍵を利用する場合でも、受け渡し方法を工夫してスムーズな接客体験を提供しましょう。
民泊投資の成功事例
では実際に民泊投資を成功させている具体的な事例を見ていきましょう。
ひとつずつ紹介します。
京都～観光地近くの民泊～
京都の観光地周辺に物件を購入し、民泊として運営した事例です。
このエリアは国内外からの観光客が非常に多いため、需要が高い場所でした。
オーナーは、物件のリノベーションに費用をかけ、現代的なデザインを取り入れた和風の内装にしました。
特に、外国人観光客向けに外国語対応のスタッフを配置したり、地域の観光案内も充実させたりしたことで、リピーターが増え、稼働率も高くなりました。
東京～新宿駅近くの高級民泊～
東京・新宿の駅近で、高級感のあるマンションを民泊として運営した事例です。
ターゲットは、外国からのビジネスマンや旅行者で、オーナーは物件を高級ホテルのような内装に整え、清掃やアメニティも一流のものを提供しました。
さらに、チェックイン時のサービスや清掃サービスもオプションで提供し、質の高い滞在を提供することを重視しました。
これにより、プレミアム価格でも満足度が高く、安定した収益を得ることができました。
長野～地方のリノベーション物件～
地方の長野県で、古い民家をリノベーションし、民泊に転用した事例です。
この地域は観光地としても有名ですが、宿泊施設が少なかったため、ニッチな需要をターゲットにしました。
物件は、地域の伝統的な建築様式を残しつつ、快適に過ごせる現代的な設備を導入しています。
観光シーズンには、アウトドアや温泉地巡りの観光客が増え、安定した収益を上げました。
また、地域とのつながりを深めるイベントなども開催し、地域活性化にも貢献しました。
民泊投資は今後どうなっていく？
民泊投資は高利回りが期待できる魅力的な不動産投資手法です。
インバウンド需要や多様化する国内需要を背景に、今後一層の成長が見込まれるでしょう。
一方で法規制や近隣トラブル、運営の煩雑さなどのリスク要因を十分に理解し、万全の対策を講じることが不可欠です。
今後はデジタル技術の進歩や規制緩和も相まって、より幅広い人々が気軽に民泊投資を始められる可能性が高まるでしょう。
正しい情報を常に収集し、地域特性やゲストのニーズを的確に捉えることで、安定した利回りと長期的な運営を実現できるはずです。
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