民泊とは、住宅の一部や別荘、マンションの一室などを宿泊施設として提供することです。
外国人観光客が急増している現在、民泊経営に挑戦することで、成功を掴めるチャンスがあります。今回は、民泊経営を始めたい方に向けて、民泊経営で知りたい法律のポイントや、成功するためのコツをわかりやすく解説します。
民泊とは
そもそも民泊とは、個人宅の一部や空き別荘、マンションの空き部屋を、宿泊施設として提供するサービスのことです。
近年では、インターネット上で「空いている物件を短期的に貸して収益を得たい方」と「宿泊場所を探したい旅行客」をマッチングするビジネスが展開されており、民泊の利用者は増加しています。
特に、日本ではインバウンド需要が増加しており、訪日外国人観光客の多様な宿泊ニーズに対応できる選択肢として、民泊のニーズが高まっています。
民泊とホテルの違い
民泊とホテルの決定的な違いは、民泊はあくまでも宿泊施設ではなく住居であるという点です。
ホテルや旅館では、その建物で寝泊りしている人は全員旅行者です。しかし、民泊の場合は必ずしもそうであるとは限りません。
例えば、マンションの1室を利用して民泊を運営する場合、その隣では入居者が暮らしています。民泊によっては、宿泊客と同じ部屋にオーナーが生活しているという場合もあります。
また、民泊で使われる家屋は住居として作られているため、洗濯機やリビングなどが備わっていることが多いです。
民泊を始めたい方は必見！民泊新法とは
民泊新法（住宅宿泊事業法）とは、健全な民泊サービスの普及を目的に成立した法律です。
民泊は、空いている部屋さえあれば開業できるビジネスです。そのため、賃貸マンションの一室を勝手に民泊にしたり、無許可で民泊を開業したりする違法民泊が増加し、トラブルが発生していました。
そこで、平成30年6月に、民泊事業に関する法律が成立したのです。
ここでは、民泊経営のうえで押さえておきたい、民泊新法のポイントを解説します。
- 住宅宿泊事業者としての届出を行えば、住宅で民泊サービスを提供できる
- 民泊を行う住宅は、居住要件と設備要件を満たさなければならない
- 住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置が義務付けられた
住宅宿泊事業者としての届出を行えば、住宅で民泊サービスを提供できる
民泊新法により、住宅宿泊事業者としての届出を行えば、住宅で宿泊サービスを提供できるようになりました。
しかし、住宅宿泊事業者として民泊を運営する際は、サービス提供が年間180日以内である必要があります。年間180日を超えると、一般的なホテルや旅館と大差なくなってしまい、旅館業の競合になってしまうためです。
そのため、年間180日を超えて民泊サービスを提供したい場合は、住宅宿泊事業者ではなく、旅館業法に基づいて許可を取得する必要があります。
民泊を行う住宅は、居住要件と設備要件を満たさなければならない
住宅宿泊事業者として民泊を行える住宅は、居住要件と設備要件を満たさなければなりません。
居住要件
居住要件は、住宅宿泊事業法第二条第一項第二号と住宅宿泊事業法施行規則第二条で定められた、以下の3つです。
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
- 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋
- 入居者の募集が行われている家屋
上記のうち、いずれかの定義に該当する住宅でなければ、民泊は経営できません。
「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」とは、実際にそこを居住地として、人が生活している家屋のことです。住民票上で住所となっている家屋は、生活の本拠として使用されている家屋と言えます。
「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」とは、生活の本拠としては使用されていないものの、居住利用されている家屋です。別荘として利用している家屋や、休日のみ生活している家屋、将来的に再び居住するために所有している空き家などが該当します。一方、民泊用に新しく建てられ、一度も使用していない家屋は該当しません。
「入居者の募集が行われている家屋」とは、現在居住用には使用していないものの、賃貸を募集していたり、売りに出していたりなど、入居者の募集を行っている家屋のことです。
ただし、募集をしているものの、応募が集まらないような明らかに不利な条件で募集をしている場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められません。
設備要件
設備要件としては、以下の4つの設備が設けられている家屋である必要があります。
- 台所
- 浴室
- 便所
- 洗面設備
それぞれ、一般的に必要とされる機能を有していれば問題ありません。
また、設置場所は、必ずしも1つの建物内である必要はありません。同じ敷地にあって一体的に使用できる権限があり、使用できる状態であれば、それらを全て合わせて1つの「住宅」として届け出が可能です。たとえば、民泊として使用している一軒家と、その隣に浴室やトイレを備えた離れがある場合は、一軒家と離れを合わせて住宅として申請できます。
一方、近隣に公衆浴場があるからといって、浴室を備え付けなくてよいというわけではない点に注意が必要です。
住宅宿泊事業の適正な遂行のための措置が義務付けられた
民泊新法では、衛生の確保や周辺環境への悪影響の防止等の観点から、宿泊者名簿の備付けや様々な義務が住宅宿泊事業者に課されています。
民泊経営は賃貸物件でもできる？
現在暮らしている住宅が賃貸物件である場合、民泊経営を始めたい場合は、必ず管理組合に相談してください。いくら必要な許可を取得しても、管理組合からNGと言われれば、民泊経営はできません。
多くの場合、管理規約に民泊としての使用の可否が記載されています。勝手に民泊経営を始めると、トラブルにつながります。まずは規約を確認して、管理組合に相談しましょう。
しかし、多くのケースでは民泊経営を禁止されているため、基本的にはできないと考えたほうがよいでしょう。民泊を始めると、不特定多数の宿泊客が物件に訪れることになります。騒音やゴミ出しなどでトラブルが発生する可能性や、ほかの入居者の安全性が脅かされる危険性などから、民泊経営は禁止されている場合がほとんどです。
民泊経営に成功するコツは「無人化」
民泊経営に成功するためには、「無人化」を心がけることがポイントです。
システムを導入して無人化を進めることで、人件費を削減でき、利益率アップをねらえます。
民泊経営でおすすめなのは「セルフチェックインシステム」です。セルフチェックインシステムとは、その名のとおり宿泊客自身でチェックイン作業を行えるシステムを指します。
宿泊者に事前にQRコードを発行し、それをチェックインシステム端末にかざすことで、端末が本人確認を実施して自動でチェックインできる、という仕組みです。
スマートロックと連携できるシステムもあり、チェックインシステム端末上に鍵の暗証番号を表示することで、チェックインから鍵の受け渡しまでを無人化できます。
セルフチェックインシステムは、AIがパスポートや映像から正確に本人確認を行ってくれるのが特徴です。多言語に対応しているシステムを選べば、インバウンドにも対応できます。
民泊には「maneKEY（マネキー）」がおすめ
「maneKEY（マネキー）」は、デザインの通り招き猫を象徴しており、利用される方に安心・安全なセルフチェックインシステムです。AIを活用した本人認証によって、非対面でのカウンター業務を可能にします。多言語にも対応しているほか、スマートロックとも連携できるため、外国人観光客に喜ばれる民泊を運営したいからにおすすめです。
民泊経営ではシステムを活用した無人化がポイント
民泊経営に成功するためには、法律を理解して適切な民泊を運営することと、システムを活用して無人化をはかることがポイントです。
まずは、民泊新法を理解して、許可を取りましょう。住宅宿泊事業者として民泊を行うためには、居住要件と設備要件を満たさなければなりません。180日を超えて運営したい場合は、住宅宿泊事業者ではなく、旅館業法に基づいて許可を取得する必要があります。
また、人件費を削減して利益率をアップさせたい場合や、インバウンドに対応したい場合は、セルフチェックインシステムの導入が効果的です。「maneKEY（マネキー）」について気になる方は、以下よりお問い合わせください。